Quando ocorre o fato gerador do ITBI na transmissão inter vivos de imóvel?

O fato gerador do ITBI ocorre quando se efetiva a transferência da propriedade imobiliária mediante o registro do título no Cartório de Registro de Imóveis, razão pela qual a obrigação tributária nasce no momento do ato registral.

A jurisprudência reconhece que a cobrança com base em promessa ou contrato preliminar é indevida, de modo que o tributo foi devido a partir de 2021, quando se efetivou o registro.