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Questão FC238552

Mateus, filho único de Lucas, mudou-se definitivamente para o exterior. Lucas, viúvo, não desejando ficar sozinho no Brasil e querendo acompanhar o filho, decide vender seu único i

Jurisprudência dos Tribunais Superiores em Matéria Tributária

FGV · 2025

Mateus, filho único de Lucas, mudou-se definitivamente para o exterior. Lucas, viúvo, não desejando ficar sozinho no Brasil e querendo acompanhar o filho, decide vender seu único imóvel no país, com desconto de 30% sobre o valor de mercado, de forma a conseguir uma venda rápida e poder viajar ao exterior para encontrar seu filho. Lucas consegue um comprador, mas, no momento em que o ITBI estava por ser cobrado, percebeu-se que o município da situação do imóvel já havia estabelecido unilateralmente a base de cálculo do ITBI do imóvel em valor de referência com fundamento no valor de mercado efetivo na localidade. Tal estabelecimento resultava numa cobrança de ITBI 30% superior ao preço efetivo de venda do imóvel. Diante desse cenário e à luz da atual jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça sobre o tema, é correto afirmar que: 

  1. o valor da transação declarado por Lucas goza da presunção relativa de que é condizente com o valor de mercado, não podendo ser unilateralmente afastado pelo Fisco municipal por meio de instituição de valor de referência; 
  2. os motivos privados de Lucas para diminuição da base de cálculo relacionada ao valor de mercado não são oponíveis ao Fisco, razão pela qual o estabelecimento em abstrato de valor de referência é correto; 
  3. embora o estabelecimento em abstrato de valor de referência não seja correto, no caso concreto, a venda imobiliária com 30% de desconto configura planejamento tributário ilícito; 
  4. Lucas teria que suscitar dúvida ao juiz de registros públicos para que a autoridade judicial, diante dos motivos por ele expostos, autorizasse a lavratura do ato com base de cálculo com 30% de desconto em relação ao valor de mercado do bem; 
  5. para desconsiderar os 30% de desconto concedidos sobre o valor de mercado, o titular da serventia extrajudicial deveria instaurar processo administrativo com contraditório e ampla defesa, em que Lucas poderia justificar as circunstâncias peculiares da venda.
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Gabarito

A

Comentário do professor

A alternativa está correta porque a declaração do preço de venda goza de presunção relativa de conformidade com o valor de mercado previsto no art. 38 do CTN. Isso significa que o valor declarado por Lucas é, em princípio, tido como verdadeiro, admitindo-se prova em sentido contrário.

O Superior Tribunal de Justiça consolidou entendimento de que o Município não pode, de forma unilateral e genérica, impor um valor de referência que automaticamente supere o preço efetivamente ajustado entre as partes.

Se o Fisco pretender desconstituir o valor declarado, deve fazê‑lo por meio de procedimento administrativo próprio (art. 148 do CTN), com contraditório e ampla defesa, permitindo que o contribuinte justifique circunstâncias legítimas (ex.: urgência, estado do imóvel, benfeitorias) que expliquem desconto de 30%.

Assim, a quantia declarada por Lucas não pode ser afastada sumariamente por norma municipal; só pode ser verificada e, se for o caso, revista mediante processo administrativo e prova em contrário.

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