Questão FC417989
A ZW Empreendimentos Ltda. comprou da ZTC Ltda. um apartamento na cidade de Londrina pelo preço de R$ 800.000,00. O contrato foi celebrado mediante instrumento particular. Perante
Dos Fatos Jurídicos (arts. 104 a 232)
FGV · 2021
A ZW Empreendimentos Ltda. comprou da ZTC Ltda. um apartamento na cidade de Londrina pelo preço de R$ 800.000,00. O contrato foi celebrado mediante instrumento particular. Perante o Registro de Imóveis, houve a exigência do instrumento público.
Diante disso:
- o Cartório do Registro de Imóveis deve aceitar o instrumento particular porque no ordenamento jurídico brasileiro vige o princípio da liberdade de forma;
- é possível ao Poder Judiciário converter o contrato em promessa de compra e venda, pelo princípio da conservação dos negócios jurídicos;
- o negócio jurídico não produzirá efeitos por se tratar de imóvel de valor superior a dez salários mínimos, configurando exceção ao princípio da liberdade de forma;
- o contrato poderá produzir efeitos se ultrapassado o prazo para arguição de seu vício, operando-se a decadência do direito à sua impugnação;
- a compra e venda de imóvel no valor estipulado é reputada inexistente ante à violação da forma prescrita em lei para transferência de direitos reais sobre imóveis.
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Gabarito
B
Comentário do professor
A conversão do contrato em promessa de compra e venda decorre do princípio da conservação dos negócios jurídicos, previsto no Código Civil. Quando a avença é nula por falta de solenidade (p.ex., ausência de escritura pública exigida para imóveis de valor elevado — art. 108 e art. 166, V), o Judiciário pode, se presentes certos requisitos, transformar o negócio em outro válido.
O fundamento legal está no art. 170, CC: a conversão é possível quando o negócio nulo contém os elementos fáticos do negócio em que se quer convertê‑lo (requisito objetivo) e quando se pode presumir que as partes, conhecendo a nulidade, teriam querido o mesmo efeito prático (requisito subjetivo).
Assim, o juiz pode reconhecer o compromisso de compra e venda, gerando efeitos obrigacionais (obrigação de outorgar escritura), sem, contudo, antecipar a transferência da propriedade antes da formalização exigida.
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