Questão FC418199
Em 2013, Ana celebrou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento na planta, no valor de R$ 500.000,00, com entrega prevista para dezembro de 2015. O contrato previa c
Do Direito das Obrigações (arts. 233 a 420)
FGV · 2025
Em 2013, Ana celebrou contrato de promessa de compra e venda de um apartamento na planta, no valor de R$ 500.000,00, com entrega prevista para dezembro de 2015. O contrato previa cláusula penal moratória de 0,3% ao mês, calculada exclusivamente sobre os valores pagos até então. O imóvel foi entregue com quase 3 anos de atraso. Ana ajuizou ação pleiteando: (i) indenização por lucros cessantes, correspondente ao valor de mercado do aluguel na região (estimado em 0,8% do valor total do imóvel); (ii) danos morais pelo transtorno causado. A incorporadora alegou que a cláusula penal pactuada seria suficiente para cobrir todos os prejuízos e que a legislação veda qualquer indenização suplementar.
Com base no Código Civil e no entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
- Ana tem direito à indenização por lucros cessantes, pois a multa prevista no contrato é desproporcional ao valor locativo usual (0,5% a 1% sobre o valor total do bem), atraindo o princípio da reparação integral (art. 944 do CC).
- A cláusula penal sempre afasta a pretensão a lucros cessantes, independentemente do percentual fixado ou de equivalência ao valor locatício.
- Ana deveria obrigatoriamente ter pedido a cláusula penal contratual para só então pleitear lucros cessantes, pois sem pedido cumulativo, não há indenização.
- A cláusula penal, por ser moratória, tem natureza exclusivamente punitiva e não indenizatória, razão pela qual não admite revisão judicial.
- Os lucros cessantes, mesmo em atraso significativo, dependem de prova concreta do aluguel que Ana deixou de auferir, sendo vedada a presunção do valor locativo.
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Gabarito
A
Comentário do professor
A alternativa está correta porque, vencido o prazo de entrega, o adquirente tem direito a lucros cessantes quando opta por manter o contrato. O fundamento é o princípio da reparação integral (art. 944 do CC) e o entendimento do STJ de que, na mora do promitente vendedor, presume‑se o prejuízo do comprador.
A cláusula penal pactuada (0,3% ao mês calculado apenas sobre os valores já pagos) é insuficiente para cobrir o valor locativo do imóvel, pois a taxa locativa de mercado costuma situar‑se entre 0,5% e 1% do valor do bem. Assim, impõe‑se indenização suplementar pelos aluguéis que o comprador deixou de receber.
O cálculo dos lucros cessantes se faz por fórmula: \( \text{LC}=\text{valor do imóvel}\times\text{taxa locativa mensal}\times\text{meses de atraso} \). Ex.: 0,8% de R$500.000 = R$4.000/mês, multiplicado pelos meses de mora.
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