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Questão FC418212

José celebrou com a Incorporadora ABC contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, para fins de moradia pessoal. O prazo para a entrega do bem, já c

Do Direito das Obrigações (arts. 233 a 420)

FGV · 2021

José celebrou com a Incorporadora ABC contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em construção, para fins de moradia pessoal. O prazo para a entrega do bem, já computada a cláusula de tolerância, venceu em 01/01/2020. As chaves do imóvel foram entregues ao adquirente quatro meses após (em maio de 2020), sem ressalvas, na mesma data em que foi emitido o certificado de conclusão de obra (“habite-se”). Nada obstante isso, o consumidor ingressou em juízo buscando obter da incorporadora, em decorrência do adimplemento tardio da obrigação de entrega da unidade imobiliária, reparação de lucros cessantes, bem como compensação por dano moral puro e in re ipsa. A parte ré alega fortuito externo (pandemia do novo Coronavírus), a inexistência de dano moral in re ipsa decorrente exclusivamente da simples mora contratual na entrega do bem e a impossibilidade de cumulação de reparação de lucros cessantes com a cláusula penal moratória, devidamente paga ao adquirente e em valores equivalentes aos locativos da coisa.

 

Diante das peculiaridades do caso narrado, a pretensão do autor é:

  1. improcedente, porque a pandemia do novo Coronavírus é motivo de força maior e, portanto, causa excludente do dever de indenizar;
  2. improcedente, pois o dano moral não se configura in re ipsa, no caso, e a cláusula penal estabelecida em valor equivalente ao locativo afastaria a sua cumulação com lucros cessantes;
  3. procedente em parte, quanto aos lucros cessantes, eis que contrária à boa-fé e, portanto, abusiva a cláusula que afasta o dever de indenizar;
  4. procedente integralmente, já que a pandemia do novo Coronavírus não interferiu no prazo de entrega e, tratando-se de relação de consumo, o dano moral deve ser presumido;
  5. procedente integralmente, diante da quebra objetiva do contrato, com repercussão danosa nas esferas patrimonial e extrapatrimonial do adquirente.
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Gabarito

B

Comentário do professor

A opção está correta porque, no caso, não se admite o dano moral presumido pela mera mora na entrega do imóvel. A entrega das chaves e a emissão do habite-se sem ressalvas, quatro meses após o prazo, não revelam situação excepcional que configure ofensa extrapatrimonial automática; exige-se prova de abalo moral concreto, salvo hipóteses graves que agravam a mora.

Além disso, tendo sido pactuada cláusula penal moratória em valor equivalente ao locativo, impede‑se a cumulação com lucros cessantes. A cláusula penal, quando razoavelmente fixada para indenizar o atraso, exerce função reparatória que, conforme a jurisprudência consolidada, afasta a repetição do mesmo ressarcimento via lucros cessantes.

Assim, ausentes circunstâncias agravantes e com cláusula penal adequada, a pretensão autoral é improcedente.

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