Questão FC418213
Em março de 2024, Tereza e Maurício firmaram contrato preliminar de compra e venda de um imóvel urbano avaliado em R$ 650.000,00. O contrato foi redigido por instrumento particular
Do Direito das Obrigações (arts. 233 a 420)
FGV · 2025
Em março de 2024, Tereza e Maurício firmaram contrato preliminar de compra e venda de um imóvel urbano avaliado em R$ 650.000,00. O contrato foi redigido por instrumento particular contendo a descrição do bem, o valor ajustado, as condições de pagamento e o prazo para outorga da escritura.
No ato da assinatura, Tereza entregou a Maurício a quantia de R$ 65.000,00, devidamente reconhecida em cláusula contratual como “arras penitenciais, nos termos do Art. 420 do Código Civil”, estabelecendo-se expressamente que ambas as partes poderiam exercer o direito de arrependimento até a data prevista para a lavratura da escritura, desde que arcassem com as consequências legais.
Próximo ao vencimento do prazo, Maurício notificou Tereza de sua intenção de não mais vender o imóvel e comprometeu-se a devolver o valor das arras em dobro. Inconformada, Tereza ajuizou ação pleiteando a execução específica da obrigação de vender o imóvel, sustentando que o contrato era completo, vinculativo e irrevogável.
Considerando o caso concreto e a legislação civil, é correto afirmar que:
- a execução específica do contrato é cabível, pois a promessa de compra e venda continha todos os requisitos legais do contrato definitivo, e as arras não afastam a vinculação obrigacional entre as partes;
- a cláusula de arras penitenciais é válida e autoriza a desistência do contrato por qualquer das partes, desde que observado o dever de indenizar na forma legal, sendo incabível a execução específica;
- as arras, ainda que qualificadas como penitenciais, não podem servir como fundamento para arrependimento unilateral em contrato bilateral com obrigação recíproca e sinal dado;
- a existência de arras impede a resilição unilateral do contrato, sendo admissível apenas como reforço da obrigação assumida, o que permite à parte prejudicada exigir o cumprimento forçado;
- a cláusula de arrependimento somente teria eficácia se prevista em contrato unilateral, não se aplicando validamente às promessas bilaterais de compra e venda de imóvel.
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Gabarito
B
Comentário do professor
A cláusula que qualifica o sinal como arras penitenciais (conforme art. 420 do CC) confere às partes um direito de arrependimento exercitável até a data prevista para a escritura.
Isso significa que qualquer parte pode desistir do negócio, desde que suporte a consequência já pactuada: se quem desistir for o comprador, perde as arras; se for o vendedor, devolve-as em dobro.
O efeito prático é que a estipulação funciona como indenização pré-fixada, vedando pedido de indenização suplementar. Por isso, a pretensão de exigir execução específica da venda é incabível: as partes aceitaram, contratualmente, a possibilidade de não celebrar o título definitivo mediante o pagamento previsto.
Logo, a desistência de Maurício, com a devolução em dobro do sinal, é exercício regular do direito contratualmente previsto, afastando a obrigação de outorgar a escritura.
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