Questão FC418302
Buscando cem mil reais emprestados para abrir um estabelecimento comercial, Abelardo procurou Mirtes, prometendo pagar-lhe de volta em um ano e oferecendo a ela, em garantia hipote
Das Várias Espécies de Contrato (arts. 481 a 853)
FGV · 2024
Buscando cem mil reais emprestados para abrir um estabelecimento comercial, Abelardo procurou Mirtes, prometendo pagar-lhe de volta em um ano e oferecendo a ela, em garantia hipotecária, uma sala comercial de que é proprietário. Entretanto, Mirtes, alegando que a execução da hipoteca é muito burocrática e custosa, propôs a Abelardo a seguinte estratégia: ele vende a ela a sala comercial pelos cem mil reais imediatamente, mas eles preveem no contrato a prerrogativa de ele recomprar o imóvel em um ano, pelo valor atualizado e com juros. Desse modo, ele recebe o dinheiro, mas, caso não pague de volta, ela já detém a propriedade do imóvel dado em garantia.
O negócio proposto por Mirtes configura:
- compra e venda com pacto de retrovenda, mas deve ser reputado simulado, pois tem por fim efetivar pacto comissório;
- compra e venda com reserva de domínio, mas o contrato em questão deve ser declarado nulo por configurar hipótese de fraude à lei;
- alienação fiduciária em garantia, e é um contrato válido por constituir modalidade legalmente regulada de negócio indireto;
- venda a contento, que envolve estipulação válida de pacto marciano, já que a garantia imobiliária tem valor pré-estabelecido;
- contrato estimatório, em que se efetiva negócio processual com o fim de agilizar a execução extrajudicial da garantia imobiliária.
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Gabarito
A
Comentário do professor
Trata‑se de uma compra e venda com pacto de retrovenda: o vendedor transmite a propriedade e reserva o direito de recomprar no prazo legal (art. 505 do CC), mediante restituição do preço.
Contudo, aqui a operação serve, na realidade, para garantir um empréstimo e assegurar que o credor ficará com o imóvel se o devedor não pagar — objetivo típico do pacto comissório. Como a declaração contratual de venda oculta a verdadeira intenção, configura‑se simulação (art. 167 do CC): há declaração não verdadeira e aparência de transmitir direitos diversa da realidade.
Assim, o negócio deverá ser reputado simulado, prevalecendo a vontade oculta de constituir garantia e não uma efetiva compra com livre retrovenda.
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