Questão FC418303
João adquiriu de Adir, por meio de compra e venda, a centenária Fazenda Santa Helena, que é a mais famosa da região, com a porteira fechada situada na área rural do município de Sa
Das Várias Espécies de Contrato (arts. 481 a 853)
FGV · 2024
João adquiriu de Adir, por meio de compra e venda, a centenária Fazenda Santa Helena, que é a mais famosa da região, com a porteira fechada situada na área rural do município de Santana do Manhuaçu. O contrato de compra e venda expressamente estabelece a compra da Fazenda Santa Helena, desejo antigo do comprador, pois foi o local de nascimento de sua avó materna. De acordo com a escritura pública e o registro competente, o imóvel tem 187 (cento e oitenta e sete) hectares, que corresponde a 39 (trinta e nove) alqueires. Seis meses após a celebração do contrato de compra e venda com a respectiva imissão na posse, João contratou peritos especializados que constaram ser a área exata do imóvel de 163 (cento e sessenta e três) hectares. Inconformado, o comprador procurou consultoria jurídica para emissão de parecer.
Sobre a hipótese, de acordo com o sistema jurídico vigente, assinale a afirmativa que apresenta, corretamente, a orientação que deve ser dada ao comprador.
- Se, na venda de um imóvel, a área não corresponder às dimensões dadas pelo vendedor, o comprador terá o direito de exigir o complemento da área.
- Na venda de um imóvel sob a modalidade "ad corpus", o preço recai sobre ele como um todo de forma desvinculada à medida do bem alienado.
- A diferença entre a área declarada e a real deve ser considerado vício redibitório que leva a propositura da ação estimatória.
- João, o comprador, tem o prazo decadencial de quatro anos para a propositura da ação que visa a complementação da área.
- O comprador poderá exigir a anulação em virtude do dolo praticado pelo vendedor ou a complementação da diferença entre a área declarada e a real.
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Gabarito
B
Comentário do professor
Venda ad corpus significa que o negócio recai sobre a coisa como um todo, considerada e discriminada, sem que a exata medida integre o objeto essencial da contratação.
Assim, quando o contrato descreve a área de forma enunciativa, o preço não está vinculado à metragem mencionada: paga‑se pela fazenda enquanto unidade patrimonial, não por \(ha\) efetivamente aferidos.
No caso, a constatação de 163 ha em vez de 187 ha não gera, por si só, direito à complementação de área ou à redução automática do preço.
Exceção: se houver prova de dolo do vendedor (ocultação ou fraude) ou se as partes acordaram expressamente a venda ad mensuram, caberão medidas reparatórias.
Portanto, salvo prova de má‑fé ou cláusula contrária, a orientação é que o preço permanece desvinculado da medida do imóvel.
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