Questão FC418526
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta
Das Preferências e Privilégios Creditórios (arts. 955 a 965)
FGV · 2025
Em janeiro de 2023, Antônio adquiriu um apartamento situado em um condomínio de luxo em Fortaleza, CE. Ao tomar posse, foi informado de que havia um débito de R$ 30.000,00 (trinta mil reais) referente a cotas condominiais vencidas durante os anos de 2021 e 2022, período em que o imóvel pertencia ao antigo proprietário, Bernardo. Em razão disso, o condomínio ajuizou ação de cobrança contra Antônio, exigindo o pagamento integral das cotas atrasadas. Antônio contestou, afirmando não ser responsável pelos débitos anteriores à aquisição e sustentando que o imóvel constitui seu único bem de família, o que tornaria impossível a sua penhora.
Paralelamente, o Banco XYZ S.A. executou judicialmente Antônio por dívida oriunda de contrato de mútuo com garantia hipotecária sobre o mesmo imóvel. Durante a execução, o imóvel foi levado à hasta pública e arrematado por Carlos. Após a arrematação, o condomínio busca cobrar de Carlos o saldo remanescente das cotas condominiais anteriores.
Sobre o caso narrado, com base na jurisprudência consolidada pelo Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
- Antônio não responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois o imóvel é impenhorável por ser bem de família.
- Antônio não é responsável pelas cotas condominiais vencidas antes da aquisição, considerando a natureza pessoal da obrigação.
- Os créditos do mutuante, Banco XYZ S.A., têm preferência em relação às cotas condominiais, por se tratar de contrato real, independentemente da garantia real.
- Carlos somente poderá ser responsabilizado pelo saldo remanescente das cotas condominiais anteriores à arrematação se o edital da hasta pública expressamente fizer referência a esse ônus.
- O Banco XYZ S.A., como credor hipotecário, possui preferência no recebimento do crédito em relação às cotas condominiais vencidas.
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Gabarito
D
Comentário do professor
O entendimento do Superior Tribunal de Justiça é que o adquirente por arrematação só será pessoalmente responsável pelas cotas condominiais vencidas antes da praça se o edital da hasta pública fizer expressa referência a esse ônus.
Embora o crédito condominial tenha natureza propter rem (vinculado ao imóvel), no procedimento de arrematação a Corte privilegia a segurança jurídica do negócio e a proteção ao arrematante de boa-fé. Na falta de menção no edital, as dívidas anteriores devem ser quitadas com o produto da alienação, operando-se a sub-rogação do condomínio no preço pago (cf. REsp 1092605).
Assim, o arrematante pode requerer a reserva de parte do valor da arrematação para quitação dessas cotas; se o edital prever o ônus, então responde por elas.
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