Questão FC418580
Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efet
Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)
FGV · 2025
Maria reside há 12 anos em um terreno de 250 m² no município de Caucaia, CE. Desde que assumiu a posse do terreno, estabeleceu moradia com sua família, realizou benfeitorias e efetuou regularmente o pagamento dos tributos incidentes sobre o imóvel. A posse foi obtida mediante contrato particular de promessa de compra e venda firmado com João, que se dizia proprietário, embora o contrato nunca tenha sido registrado no Cartório de Registro de Imóveis.
Recentemente, Maria recebeu notificação da Prefeitura de Caucaia informando que o terreno é, na realidade, terra devoluta e determinando a desocupação, visto inexistir inscrição no Registro Geral de Imóveis.
Buscando garantir sua propriedade, Maria procurou a assessoria jurídica para verificar a possibilidade de ajuizar ação de usucapião. Durante a análise jurídica, constatou-se que, antes da posse exercida por João, o imóvel estava gravado com hipoteca em favor do Banco XYZ.
Considerando a hipótese apresentada, a jurisprudência consolidada do Superior Tribunal de Justiça e os requisitos legais relativos à usucapião de bens imóveis, assinale a afirmativa correta.
- O contrato particular de promessa de compra e venda não constitui justo título para fins de usucapião, uma vez que inexiste o registro formal da transferência da propriedade.
- Maria não poderá adquirir o imóvel por usucapião, pois o prazo de 12 anos é insuficiente para a modalidade própria na situação, que é a extraordinária.
- Caso Maria utilize exclusivamente para a moradia familiar e não possua outros imóveis, o prazo para a usucapião especial urbana é 10 anos e independe do contrato particular.
- Ainda que Maria demonstre todos os requisitos necessários à usucapião, a existência de hipoteca anterior impede a aquisição por usucapião em respeito ao direito real de garantia do Banco Estadual do Ceará.
- O contrato particular de promessa de compra e venda constitui justo título hábil para fundamentar pedido de usucapião, desde que comprovada boa-fé, posse mansa, pacífica e ininterrupta pelo prazo aplicável à modalidade adequada.
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Gabarito
Errado
Comentário do professor
A alternativa indica corretamente que o contrato particular de promessa de compra e venda pode ser considerado justo título para fins de usucapião, desde que comprovada a boa-fé do possuidor e os elementos da posse exigidos em lei.
Isso decorre da orientação jurisprudencial do STJ e da interpretação de que o vício formal da ausência de registro não afasta a natureza de justo título do compromisso, quando este, em tese, seria apto a transferir a propriedade.
Para que o justo título opere na petição de usucapião é necessário demonstrar a posse mansa, pacífica e ininterrupta, com ânimo de dono, pelo prazo aplicável à modalidade pretendida (ex.: usucapião ordinária quando presentes título e boa-fé).
Presume‑se a boa‑fé do possuidor a partir do justo título, mas cabe à parte provar os requisitos possessórios para obter a declaração judicial de usucapião.
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