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Questão FC418646

Antônio prometeu vender unidade autônoma em condomínio edilício para Bárbara. Após a transferência da posse em favor do adquirente, este não levou a promessa de compra e venda para

Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)

FGV · 2021

Antônio prometeu vender unidade autônoma em condomínio edilício para Bárbara. Após a transferência da posse em favor do adquirente, este não levou a promessa de compra e venda para o competente registro imobiliário e não houve mais pagamento de cota condominial em favor do condomínio edilício. Diante da inadimplência, o condomínio ajuíza ação tendente a cobrar as cotas condominiais em atraso.


Sendo assim, é correto afirmar que:

  1. por se tratar de obrigação propter rem, apenas a pessoa cujo nome consta como proprietária no cartório do registro de imóveis pode ser eficazmente demandada;
  2. a ciência do condomínio acerca do ato de alienação é irrelevante para definir a responsabilidade do adquirente pelo pagamento das cotas condominiais após o ato de alienação;
  3. ainda que não haja a imissão na posse do imóvel, o promitente comprador tem exclusiva responsabilidade de pagar as cotas condominiais a partir do momento em que a escritura de promessa de compra e venda é realizada;
  4. não sendo a promessa de compra e venda um título registrável, apenas após a realização da escritura definitiva de compra e venda é que o adquirente pode ser responsabilizado pelo inadimplemento das cotas condominiais;
  5. a inexistência de registro da promessa de compra e venda pode levar a que o condomínio, conforme determinadas circunstâncias do caso, tenha o legítimo direito de exigir tanto do alienante como do adquirente o pagamento das cotas condominiais em atraso.
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Gabarito

Errado

Comentário do professor

A assertiva está correta porque a obrigação de pagar as cotas condominiais tem caráter propter rem: acompanha a coisa, não apenas o nome constante no registro.

Assim, a ausência de registro da promessa de compra e venda não afasta, em regra, a possibilidade de o condomínio demandar tanto o alienante quanto o adquirente, conforme as circunstâncias fáticas.

Na prática, o STJ exige verificar, a depender do caso, elementos como a imissão na posse do promissário comprador e a ciência do condomínio sobre a alienação. Se ambos existirem, tende a recair sobre o adquirente a responsabilidade pelas despesas posteriores; caso contrário, o vendedor pode permanecer com a legitimidade passiva.

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