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Questão FC418689

A incorporadora XTY lançou um grande empreendimento imobiliário na cidade de Recife. Para se financiar, contratou mútuo com o Banco Crescer é Preciso S/A e pretendia dar em hipotec

Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)

FGV · 2025

A incorporadora XTY lançou um grande empreendimento imobiliário na cidade de Recife. Para se financiar, contratou mútuo com o Banco Crescer é Preciso S/A e pretendia dar em hipoteca as unidades que construiria e venderia. O registrador responsável, no entanto, suscitou dúvida, quanto ao requerimento, em três aspectos:


I. é impossível a constituição de hipoteca sobre bem futuro, que ainda não é de propriedade do devedor nem será (porque as unidades serão comercializadas);


II. também é inviável a constituição da garantia real sobre o terreno que está para sofrer incorporação imobiliária, uma vez que a hipoteca traduz vínculo jurídico indivisível, que adere à coisa por inteiro e a cada uma das suas partes, de modo que não contemplaria as modificações que já se anunciam sobre o imóvel; e


III. a constituição de hipoteca seria inócua, por ser ineficaz perante futuros adquirentes das unidades privativas.


Nesse sentido, é correto afirmar que:

  1. apenas a terceira alegação procede, embora não impeça a constituição da garantia;
  2. procedem a segunda alegação, embora seja superável pela expressa e imprescindível menção no título constitutivo de que a garantia compreende todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, e a terceira alegação, que, no entanto, não obsta a constituição da garantia;
  3. improcede a primeira alegação, porque não há qualquer impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, bem como a segunda, porque a hipoteca abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel;
  4. procede apenas a primeira alegação, diante do impedimento à constituição de hipoteca sobre bem futuro, o mesmo que se verifica quanto ao penhor, por exemplo;
  5. todas as alegações improcedem, na medida em que o princípio da especialização é superado no caso de hipotecas para financiamento de incorporação imobiliária, sendo certo, ademais, que a garantia já abrange ex lege todas as acessões, melhoramentos ou construções do imóvel, bem como que não há vedação para a futura alienação das unidades privativas.
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Gabarito

A

Comentário do professor

A alternativa correta reconhece que apenas a alegação III procede: a constituição da hipoteca sobre empreendimento em incorporação é possível, mas será ineficaz em relação aos futuros adquirentes das unidades privativas.


Isso decorre da Súmula 308 do STJ, que condiciona a eficácia da hipoteca firmada entre construtora e agente financeiro, de modo que não prevalece frente a adquirentes de boa-fé das unidades. Em outras palavras, a garantia produz efeitos entre as partes contratantes, mas não impede que compradores registrem e obtenham proteção sobre suas unidades.


Assim, embora a hipoteca não seja inútil — subsiste entre credor e devedor e pode ser objeto de medidas como o desmembramento do ônus (para gravar unidades) — ela não alcança os adquirentes que adquiram de boa-fé e conforme o regime legal aplicável.

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