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Questão FC418690

Reinoldo toma crédito do Banco Dinheiro Já! para aquisição da casa própria. Como garantia, grava hipoteca sobre o bem adquirido, uma linda fazenda cortada por um aprazível riacho.

Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)

FGV · 2024

Reinoldo toma crédito do Banco Dinheiro Já! para aquisição da casa própria. Como garantia, grava hipoteca sobre o bem adquirido, uma linda fazenda cortada por um aprazível riacho. Imediatamente imitido na posse, constrói uma voluptuária piscina e uma casa para um funcionário que cuidava do jardim, mas nada transcreve à matrícula. A par disso, verifica que seu terreno fora acrescido por aluvião às margens do riacho.
Todavia, em 2023, cai em inadimplência, razão pela qual o banco inicia a execução extrajudicial da hipoteca, adjudicando para si o imóvel. Como propusera demanda anulatória contra tal adjudicação, a imissão da instituição financeira na posse ainda demora, de modo que Reinoldo acresce benfeitoria necessária ao imóvel.
Nesse caso, é correto afirmar que Reinoldo:

  1. não terá direito de retenção ou indenização sobre nada (piscina, casa, aluvião e benfeitoria necessária);
  2. terá direito de retenção sobre a benfeitoria e de indenização pelo acréscimo por aluvião, uma vez que todos os demais melhoramentos estavam abrangidos pela hipoteca;
  3. terá direito de retenção exclusivamente sobre a benfeitoria necessária construída após a execução da hipoteca, uma vez que todos os demais melhoramentos e acréscimos estavam abrangidos pela hipoteca;
  4. terá direito de indenização apenas pelo acréscimo por aluvião, uma vez que os demais melhoramentos ou estavam abrangidos pela hipoteca ou foram implementados após a execução extrajudicial;
  5. terá direito a retenção ou indenização pelos acréscimos e melhoramentos havidos antes da execução, não abrangidos pela hipoteca até por falta de transcrição na matrícula, mas não sobre a benfeitoria necessária após a execução, porque feita de boa-fé na pendência de demanda anulatória.
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Gabarito

A

Comentário do professor

A resposta decorre da conjugação das regras do Código Civil: hipoteca abrange todas as acessões, melhoramentos e construções (art. 1.474), de modo que a piscina, a casa do empregado e o aluvião ficam vinculados ao gravame.

Quanto às benfeitorias, o possuidor em má-fé não tem direito de retenção e as voluptuárias não são indenizáveis (arts. 1.219–1.220). O ex-mutuatário de imóvel hipotecado normalmente é tratado como possuidor em má-fé após a adjudicação pelo credor, pelo que não se lhe reconhece direito de retenção nem levantamento das obras.

Assim, mesmo as benfeitorias realizadas antes ou depois da adjudicação não asseguram a Reinoldo retenção ou indenização: todas as intervenções e o acréscimo por aluvião permanecem vinculados ao crédito hipotecário, cabendo ao adjudicante (o banco) a propriedade livre desses direitos do devedor.

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