Questão FC418693
Helena Quincas Borba é casada pelo regime de comunhão parcial de bens com Aires Cunha, desde 1999. Devido às graves dificuldades financeiras, ela teve diversos imóveis hipotecados
Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)
FGV · 2024
Helena Quincas Borba é casada pelo regime de comunhão parcial de bens com Aires Cunha, desde 1999. Devido às graves dificuldades financeiras, ela teve diversos imóveis hipotecados nos últimos meses.
O primeiro, um apartamento que é a residência familiar, foi hipotecado ao Banco Alpha S.A., em virtude da celebração de um contrato de mútuo; até a presente data, no entanto, a hipoteca não foi registrada no Registro Geral de Imóvel competente. Esse imóvel foi adquirido ainda em construção, e teve uma hipoteca anterior, firmada entre a construtora e o agente financeiro.
O terreno que Helena possuía na Região Oceânica foi hipotecado devido à condenação por sentença judicial de primeira instância, para o pagamento de quantia certa. E, por fim, teve um imóvel comercial hipotecado, adquirido por arrematação, para garantia do pagamento do restante do preço da arrematação.
A respeito do tema hipoteca, assinale a afirmativa correta.
- A ausência de registro da hipoteca afasta a exceção à regra de impenhorabilidade do bem de família legal prevista na Lei nº 8.009/1990.
- A hipoteca judiciária constitui um efeito secundário da sentença judicial transitada em julgado de natureza condenatória, o que obsta a efetivação da pendência de julgamento de apelação recebida em efeito suspensivo.
- A hipoteca advém de contrato, da lei ou de sentença judicial, necessitando de sua inscrição no cartório de registro de imóveis para fins de constituição e efetivação.
- A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel.
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Gabarito
D
Comentário do professor
Hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel porque a constituição e a oponibilidade de direitos reais sobre imóveis dependem da publicidade registral.
Enquanto a garantia não for inscrita no Registro de Imóveis, ela permanece como um crédito de caráter pessoal e não é oponível erga omnes. Assim, o adquirente que tem seu título registral (promessa ou contrato de compra e venda, quando registrável) produzido e anotado no cartório goza de preferência sobre hipotecas não registradas.
Em suma: a proteção ao adquirente decorre do princípio da prioridade pelo registro e da publicidade, razão pela qual a hipoteca da construtora não vincula terceiros adquirentes.
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