Questão FC418994
Mário, investidor eventual, resolveu adquirir uma sala comercial em um lançamento da incorporadora Imóveis para Todos S/A. Depois de assinar a promessa de compra e venda, descobriu
Jurisprudência dos Tribunais Superiores em Matéria Civil
FGV · 2025
Mário, investidor eventual, resolveu adquirir uma sala comercial em um lançamento da incorporadora Imóveis para Todos S/A. Depois de assinar a promessa de compra e venda, descobriu que a incorporadora tinha alienado fiduciariamente todas as unidades para garantir o financiamento da obra.
Nesse caso, o enunciado sumular nº 308 do Superior Tribunal de Justiça (“[a] hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”) é:
- aplicável analogicamente, independentemente de quaisquer outras condições;
- inaplicável analogicamente, independentemente de quaisquer outras condições;
- aplicável analogicamente apenas se a promessa de compra e venda foi celebrada após o Novo Marco Legal das Garantias;
- aplicável analogicamente apenas se a alienação fiduciária das unidades foi ultimada após o Novo Marco Legal das Garantias;
- aplicável analogicamente apenas se a alienação fiduciária das unidades foi ultimada após o Novo Marco Legal das Garantias e a venda do imóvel ocorreu pelo Sistema Financeiro Imobiliário.
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Gabarito
B
Comentário do professor
Súmula 308 trata da hipoteca e do seu efeito perante adquirentes; porém a alienação fiduciária (regida pela Lei 9.514/1997) é instituto distinto, com regime jurídico próprio que confere ao credor a propriedade resolúvel e poderes específicos (ex.: garantia real imediata e procedimento extrajudicial de retomada).
Por essa razão, a aplicação por analogia da Súmula 308 aos casos de alienação fiduciária é inaplicável: a norma sumarizada refere-se a instituto diverso, não havendo identidade normativa que autorize estender seus efeitos.
Na prática, o adquirente deve verificar o registro na matrícula e a existência de averbação da alienação fiduciária, pois a proteção e os efeitos jurídicos decorrem do regime próprio e não da súmula sobre hipoteca.
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