Questão FC419002
João contratou compromisso de compra e venda de imóvel com Maria, assumindo a obrigação de pagamento de dez parcelas de igual valor. Após o pagamento de três parcelas devidas, João
Jurisprudência dos Tribunais Superiores em Matéria Civil
FGV · 2023
João contratou compromisso de compra e venda de imóvel com Maria, assumindo a obrigação de pagamento de dez parcelas de igual valor. Após o pagamento de três parcelas devidas, João tornou-se inadimplente e o contrato foi resolvido. Constava no contrato cláusula penal prevendo a perda integral dos valores pagos. Indignado com o que denominou “desproporção da sanção”, João requereu judicialmente a declaração de invalidade da cláusula penal, sob o argumento de que estariam comprovados os elementos caracterizadores da lesão.
Sobre o caso descrito, é correto afirmar que:
- está configurada a lesão, defeito do negócio jurídico que gera a nulidade da cláusula penal, pois está presente o elemento da desproporção manifesta das obrigações assumidas;
- a previsão contratual da cláusula penal compensatória é inválida, independentemente de sua manifesta desproporção, pois está prevista em contrato de compra e venda de imóvel;
- para caracterizar a lesão, João deve provar a existência de desproporção manifesta entre as obrigações constituídas e a sua inexperiência, que não pode ser presumida, ou a premente necessidade de contratar;
- tratando-se de contrato de compra e venda de imóvel entre particulares, aplica-se o Código de Defesa do Consumidor, que prevê, em seu Art. 51, II, a nulidade de cláusula que subtrai ao consumidor o reembolso de quantia já paga;
- a cláusula penal compensatória permite a Maria exigir de João o pagamento integral dos valores já pagos, ainda que João comprove a manifesta desproporção entre as parcelas e sua inexperiência.
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Gabarito
Certo
Comentário do professor
Para configurar a lesão é preciso a conjugação de dois elementos: o objetivo — a desproporção manifesta entre as prestações — e o subjetivo — a inexperiência do contratante ou a sua premente necessidade ao contratar (art. 157 CC).
Não basta demonstrar apenas a desproporção: quem a alega (no caso, João) tem o ônus da prova quanto à sua inexperiência ou à necessidade urgente que o compelira a aceitar condições tão desfavoráveis. Essas circunstâncias não se presumem em negócios bilaterais celebrados livremente.
Se comprovados ambos os elementos, o juiz pode atenuar ou anular a cláusula penal, ajustando a consequência ao princípio da equidade e à proteção contra enriquecimento sem causa.
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