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Questão FC419024

Danilo e Eduarda firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a XYZ Empreendimentos Ltda. para aquisição de um apartamento de um edifício em construção (imóvel “na

Jurisprudência dos Tribunais Superiores em Matéria Civil

FGV · 2023

Danilo e Eduarda firmaram contrato de promessa de compra e venda de imóvel com a XYZ Empreendimentos Ltda. para aquisição de um apartamento de um edifício em construção (imóvel “na planta”). O casal pagou todas as prestações avençadas, mas pode não ficar com a unidade prometida. Ocorre que a construtora, após alguns reveses financeiros, declarou falência. Foi então que Danilo e Eduarda descobriram que, para viabilizar a construção, a XYZ obtivera financiamento junto ao Banco H, dando a este, em garantia hipotecária, as próprias unidades do edifício em construção. Dessa forma, inadimplida a dívida da XYZ perante o Banco H, este pretende a excussão da hipoteca que garante seu crédito, a prevalecer sobre o direito de Danilo e Eduarda à propriedade do apartamento.

Nesse conflito, deve prevalecer:

  1. o direito de Danilo e Eduarda, se a hipoteca for posterior ao direito dos promitentes compradores, pois a constituição do gravame hipotecário não pode prejudicar o direito real que lhe é anterior;
  2. o direito de Danilo e Eduarda, ainda que a hipoteca seja anterior ao direito dos promitentes compradores, pois seria abusivo transferir aos consumidores o risco do empreendimento;
  3. o direito do Banco H, tendo em vista que o gravame hipotecário, ao atribuir sequela e preferência creditória e temporal ao seu titular, prevalece sobre o direito pessoal dos promitentes comparadores;
  4. o direito do Banco H, se a hipoteca for anterior ao direito dos promitentes compradores, pela norma da preferência temporal, tendo em vista que a averbação da hipoteca afasta a eficácia de outros direitos reais subsequentes;
  5. o direito do Banco H, ainda que a hipoteca seja posterior ao contrato, pois a preferência que ela atribui ao credor é garantia de efetividade do financiamento do empreendimento.
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Gabarito

B

Comentário do professor

Prevalece o direito de Danilo e Eduarda, ainda que a hipoteca seja anterior, porque a constituição do gravame pela construtora sobre unidades destinadas à venda é considerada abusiva quando transfere ao consumidor o risco do empreendimento.

O adquirente de boa‑fé que quitou o preço tem a legítima expectativa de receber o imóvel livre de ônus; impor a perda da unidade em razão de dívida da vendedora gera desvantagem exagerada ao consumidor.


Nesse sentido, o STJ consolidou entendimento na Súmula 308: a hipoteca dada pela construtora ao agente financeiro, anterior ou posterior à promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes que cumpriram o contrato.

Assim, protege‑se a função social do contrato de consumo e o direito dos promitentes compradores que pagaram pelo imóvel na planta.

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