Questão FC419029
Antônio Carlos, casado pelo regime da separação de bens com Maria Tereza, desde 10/01/2004, celebrou, em 17/04/2021, promessa irretratável de compra e venda de imóvel residencial a
Jurisprudência dos Tribunais Superiores em Matéria Civil
FGV · 2024
Antônio Carlos, casado pelo regime da separação de bens com Maria Tereza, desde 10/01/2004, celebrou, em 17/04/2021, promessa irretratável de compra e venda de imóvel residencial adquirido em 15/02/2008, com Pedro Soares. Figuraram como partes: Antônio Carlos, na qualidade de promitente vendedor; e, Pedro Soares, na qualidade promitente comprador. Maria Tereza não participou da avença e nem consentiu com o contrato.
O referido contrato previa o preço do imóvel, a forma de pagamento, o prazo para celebração do contrato definitivo e, também, por cláusula específica, assegurava a Antônio Carlos o direito de reaver o imóvel, objeto do contrato, no prazo de 3 (três) anos, mediante a restituição do preço e o pagamento das demais despesas.
Em 30/04/2021, nos termos da promessa, foi integralizado o pagamento e lavrada a escritura. Em 15/03/2024, Antônio Carlos notifica Pedro Soares, informando sua intenção de executar a referida cláusula específica do contrato. Pedro Soares se recusa a receber o valor e informa que, como a referida cláusula não constou da escritura definitiva, Antônio Carlos havia renunciado a tal direito.
Diante da situação hipotética narrada, assinale a afirmativa correta.
- O contrato celebrado em 17/04/2021 é válido e eficaz, independentemente do consentimento de Maria Tereza, mas Antônio Carlos não pode exigir a execução da cláusula específica, pois não foi reproduzida na escritura definitiva.
- O contrato celebrado em 17/04/2021 é válido, porém relativamente ineficaz em razão da ausência de consentimento de Maria Tereza, e Antônio Carlos não pode exigir a execução da cláusula específica, pois operou-se renúncia tácita.
- O contrato celebrado em 17/04/2021 é inválido em razão da ausência de consentimento de Maria Tereza, tornando-se irrelevante a discussão acerca da cláusula específica.
- O contrato celebrado em 17/04/2021, independentemente de registro público, vincula ambos os contratantes de forma recíproca e irretratável às obrigações estabelecidas, razão pela qual, Antônio Carlos tem o direito de reaver o imóvel.
- O contrato celebrado em 17/04/2021 tem força obrigatória e eficácia vinculativa, mas a omissão da cláusula específica na escritura definitiva, representa renúncia tácita, não sendo mais possível a sua exigibilidade.
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Gabarito
D
Comentário do professor
A alternativa está correta porque a promessa de compra e venda configura contrato preliminar bilateral e autônomo, que gera força obrigatória entre as partes desde a sua celebração, independentemente de registro público ou reprodução integral na escritura definitiva.
A cláusula de retrovenda prevista no contrato é válida e exigível: sua eficácia deriva do próprio pacto celebrado entre as partes e não se perde pelo silêncio da escritura. A eventual renúncia a esse direito exige a mesma forma do contrato, nos termos do art. 472 CC, não se presumindo tacitamente.
Portanto, havendo pagamento integral e inexistindo vícios na celebração, Antônio Carlos pode exigir a execução da cláusula e reaver o imóvel mediante restituição do preço e quitação das despesas, conforme a vinculação contratual entre as partes.
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