Questão FC419102
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janei
Questões Envolvendo Diversos Assuntos
FGV · 2024
Em junho de 2014, Melissa firmou compromisso de compra e venda de unidade autônoma em construção com a incorporadora Construir S/A, que se comprometeu a entregar as chaves em janeiro de 2016, com cláusula expressa de tolerância de 180 dias.
O imóvel foi entregue em maio de 2016, sob protestos de Melissa quanto ao atraso na entrega do bem. De todo modo, já na posse do imóvel, Melissa, fortemente atingida pela pandemia de covid19, já não consegue suportar as prestações mensais do imóvel, motivo pelo qual deixa de efetuar o pagamento a partir do mês de outubro de 2023, sendo notificada em novembro de 2023 para purgar a mora, sob pena de desfazimento do contrato.
Melissa havia financiado o saldo do preço, por ocasião da entrega das chaves, com o banco Sonho Vivo S/A, transferindo a propriedade do bem em garantia fiduciária ao credor, em contrato devidamente registrado em cartório, com previsão de quitação da dívida no prazo de 8 (oito) anos. A mora não foi purgada, consolidando-se a propriedade em dezembro de 2023, oportunidade na qual o fiduciário busca inaugurar o procedimento de leilão público para alienação do imóvel.
Diante deste caso, responda, levando-se em conta a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça,
- considerando o inadimplemento do devedor, devidamente constituído em mora, a resolução do pacto deverá observar a forma prevista na Lei nº 9.514/97, aplicando-se também, segundo a tese do diálogo das fontes, o Código de Defesa do Consumidor.
- a defesa não pode alegar adimplemento substancial, porque a Corte Superior já decidiu, em decisão colegiada, que, em caso de alienação fiduciária de coisa imóvel, não é admissível a alegação da tese do adimplemento substancial.
- consolidada a propriedade em seu nome, o fiduciário deve promover o leilão público para a alienação do imóvel no prazo de 30 (trinta) dias.
- na hipótese de segundo leilão, caso não haja lance que atenda ao referencial mínimo estabelecido pela lei, o fiduciário ficará investido na livre disponibilidade do imóvel e exonerado da obrigação de restituir a importância que sobejar.
- na hipótese de resolução de contrato de promessa de compra e venda de imóvel, deve ocorrer a imediata restituição das parcelas pagas pelo promitente comprador integralmente.
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Gabarito
D
Comentário do professor
Ao consolidar‑se a propriedade em favor do credor fiduciário, a Lei nº 9.514/97 impõe a realização de leilão público para alienação do bem.
Se, contudo, o segundo leilão for frustrado — sem lance que atenda ao referencial legal — o Superior Tribunal de Justiça entende que há extinção da obrigação e consequente permanência do imóvel com o fiduciário.
Na prática, isso significa que o fiduciário fica investido da livre disponibilidade do imóvel e fica exonerado da obrigação de restituir qualquer importância que eventualmente tenha sido paga pelo devedor, pois não houve alienação que permitisse apuração e devolução de eventual saldo.
Trata‑se de solução prevista no art. 27 da Lei nº 9.514/97 e consolidada pela jurisprudência do STJ (REsp 1.654.112), que visa dar eficácia ao instituto da alienação fiduciária quando os leilões são infrutíferos.
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