Questão FC419108
A sociedade XWY é proprietária de um imenso empreendimento imobiliário em Aracaju, no qual instalou um shopping center mediante locação das lojas. De todos esses contratos de alugu
Questões Envolvendo Diversos Assuntos
FGV · 2023
A sociedade XWY é proprietária de um imenso empreendimento imobiliário em Aracaju, no qual instalou um shopping center mediante locação das lojas. De todos esses contratos de aluguel, consta cláusula de vigência, as quais, contudo, não foram averbadas no Registro de Imóveis.
Em 2021, resolve alienar o imóvel à sociedade VRTJ, fazendo constar, do instrumento de compra e venda, a seguinte cláusula: “o adquirente se sub-roga nos direitos do locador em todos os contratos de locação existentes”.
Finalizada a transmissão da propriedade, a sociedade VRTJ pretende a retomada das lojas.
Nesse caso, é correto afirmar que os locatários:
- não poderão invocar a proteção da Lei de Locação de Imóveis Urbanos, diante do caráter especial da locação em shopping center;
- não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, diante de sua invalidade neste tipo de ajuste especial, sob pena de desnaturar a própria essência do shopping center;
- poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, cuja averbação na matrícula do imóvel no RGI não é imprescindível;
- poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ainda que não haja a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, na medida em que o adquirente tomou ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda;
- não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência, ausente a imprescindível averbação na matrícula do imóvel no RGI, mesmo que o adquirente tenha tomado ciência das locações por força da cláusula de sub-rogação existente no contrato de compra e venda.
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Gabarito
Errado
Comentário do professor
A alternativa está correta porque a Lei nº 8.245/91 (art. 8º) permite que o adquirente denuncie a locação e exija a desocupação em 90 dias, salvo se presentes cumulativamente três requisitos: contrato por tempo determinado, cláusula de vigência (ou “respeito”) e a indispensável averbação na matrícula do imóvel.
Sem a averbação, a locação não é oponível ao adquirente, mesmo que o contrato de compra e venda contenha cláusula de sub-rogação ou declare que o comprador se sub-roga nos direitos do locador. Essa cláusula é eficaz entre as partes do negócio, mas não suplanta a necessidade do registro para produzir efeitos frente a terceiros.
Consequentemente, os locatários não poderão exigir o cumprimento da cláusula de vigência perante a VRTJ, pois faltou a averbação que assegura a proteção legal prevista na Lei nº 8.245/91.
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