Questão FC601157
Luís, em 15 de março de 2013, acreditando negociar com o legítimo proprietário, celebrou com Fernando, por meio de instrumento particular, contrato de promessa de compra e venda de
Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)
FGV · 2025
Luís, em 15 de março de 2013, acreditando negociar com o legítimo proprietário, celebrou com Fernando, por meio de instrumento particular, contrato de promessa de compra e venda de imóvel urbano, quitando integralmente o preço ajustado e imitindo-se na posse na mesma data. Desde então, Luís passou a residir no local com sua família de forma pública, contínua e sem qualquer oposição. Ocorre que Fernando jamais foi o proprietário tabular do imóvel, detendo apenas os direitos hereditários nunca formalizados em inventário.
Em agosto de 2025, Érico, verdadeiro proprietário que reside no exterior há décadas e que não mantinha qualquer contato com o bem, notificou Luís para que desocupasse o imóvel. Diante da recusa, ajuizou ação reivindicatória em face de Luís, que, em sua defesa, alegou a ocorrência de usucapião ordinária.
Com base na situação hipotética e no entendimento consolidado do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta.
- Embora o contrato de promessa de compra e venda possa ser considerado justo título, Luís não pode alegar a usucapião como meio de defesa, devendo propor ação declaratória incidental.
- A defesa de usucapião arguida por Luís é procedente, porque o instrumento de promessa de compra e venda, ainda que desprovido de registro, consubstancia justo título.
- Luís não poderá usucapir o bem na modalidade ordinária, uma vez que sua boa-fé foi elidida no momento em que tomou ciência, pela notificação de Érico, do vício que maculava sua posse, interrompendo o prazo para a prescrição aquisitiva.
- Luís não pode usucapir o imóvel pela modalidade ordinária, pois o contrato de promessa de compra e venda deveria ter a forma de escritura pública, sendo imprescindível o registro no cartório competente.
- Para a aquisição pela modalidade ordinária, Luís deverá comprovar que estabeleceu sua moradia habitual com a família, além da realização de investimentos relevantes de interesse social e econômico.
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Gabarito
B
Comentário do professor
Justo título e usucapião ordinária estão previstos no art. 1.242, CC: exige-se posse contínua e incontestada, boa-fé e justo título por 10 anos. O entendimento consolidado do STJ admite que o compromisso de compra e venda, ainda que celebrado por instrumento particular e sem registro, configure justo título.
Na hipótese, Luís quitou o preço e imitiu-se na posse em 15/03/2013, residindo de forma pública, contínua e sem oposição até agosto de 2025, ultrapassando o lapso decenal exigido.
Além disso, Luís agiu em boa-fé ao acreditar negociar com o legítimo proprietário; a promessa de compra e venda gera efeitos obrigacionais e é apta a integrar o justo título para fins de usucapião.
Portanto, a defesa de usucapião arguida por Luís é procedente, nos termos do art. 1.242 e da jurisprudência do STJ.
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