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Questão FC642069

Phillype é titular de uma fração de tempo de 14 dias em uma unidade autônoma do Solar Lunar Resort, empreendimento localizado em Bonito/MS e organizado sob o regime de condomínio e

Do Direito das Coisas (arts. 1.196 a 1.510)

FGV · 2026

Phillype é titular de uma fração de tempo de 14 dias em uma unidade autônoma do Solar Lunar Resort, empreendimento localizado em Bonito/MS e organizado sob o regime de condomínio em multipropriedade. Inadimplente com as contribuições condominiais há três meses, Phillype decide alienar sua fração de tempo. Sem qualquer comunicação prévia aos demais multiproprietários da unidade ou à administração condominial, a qual não foi consultada nem se pronunciou sobre a existência de débitos ou concordância com a alienação, Phillype celebrou escritura pública de compra e venda de sua fração de tempo com Andrea, que levou o título a registro no Cartório de Registro de Imóveis competente. Após o registro, a administração do condomínio ajuíza ação de cobrança contra Andrea, exigindo o pagamento integral das cotas condominiais em atraso deixadas por Phillype. Concomitantemente, Miriam, outra multiproprietária da mesma unidade, ajuíza ação anulatória, alegando violação ao seu direito de preferência na aquisição da fração de tempo.

 

Considerando o ordenamento jurídico brasileiro e a disciplina do condomínio em multipropriedade no Código Civil, é correto afirmar que:

  1. o direito de preferência de Miriam foi violado, tornando anulável a alienação realizada sem sua notificação; além disso, Andrea responde pelos débitos condominiais deixados por Phillype, pois a obrigação é propter rem e acompanha a fração de tempo adquirida;
  2. Andrea responde pelos débitos condominiais anteriores à aquisição, pois, na multipropriedade, a obrigação é propter rem; contudo, a alienação não é anulável, pois o direito de preferência dos demais multiproprietários só existe se previsto na convenção condominial;
  3. a alienação é válida, pois o direito de preferência dos multiproprietários depende de notificação apenas quando se tratar de venda judicial; e Andrea não responde pelos débitos condominiais pretéritos, que permanecem exclusivamente em nome do alienante;
  4. a alienação é nula, pois a falta de comunicação à administração condominial e o inadimplemento das cotas impedem a transferência da multipropriedade até a quitação integral da dívida;
  5. Andrea não responde pelos débitos pretéritos, pois a responsabilidade condominial na multipropriedade é pessoal, não real; todavia, a venda é ineficaz perante os demais multiproprietários até que o condomínio aprove a transferência.
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Gabarito

B

Comentário do professor

Na multipropriedade a obrigação de pagar as cotas condominiais é propter rem: quem adquire a fração passa a responder pelos débitos relativos à unidade, inclusive os anteriores à compra. Assim, com o registro da escritura, Andrea tornou-se responsável pelas contribuições em atraso deixadas por Phillype (cf. art. 1.345 do CC).

Quanto à validade da alienação, a transferência da fração de tempo produz efeitos perante terceiros independentemente de anuência ou comunicação aos demais multiproprietários. Não há nulidade automática da venda por falta de aviso à administração.

O direito de preferência só existe se estiver expressamente previsto na instituição do condomínio ou na convenção. Na ausência dessa previsão, a pretensão anulatória de Miriam não encontra amparo legal (vide art. 1.358‑L do CC).

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