Questão FC779759
Um cidadão possui um imóvel antigo sem utilização, gerando despesas de manutenção e decidiu coloca-lo em locação pelo prazo de 30 (trinta) meses, prorrogável por até 02. períodos i
Das Várias Espécies de Contrato (arts. 481 a 853)
IBAM · 2023
Um cidadão possui um imóvel antigo sem utilização, gerando despesas de manutenção e decidiu coloca-lo em locação pelo prazo de 30 (trinta) meses, prorrogável por até 02. períodos iguais ao inicial, constando, dentre as cláusulas contratuais a responsabilidade solidária do fiador até a efetiva devolução das chaves. Passado o primeiro prazo de 30(trinta) meses, a locação e fiança foram prorrogadas automaticamente, mas o inquilino passo a ficar inadimplente ensejando a ação de despejo por falta de pagamento movida em face do inquilino e do fiador. O segundo alegou, em sua defesa, a previsão da Sumula nº 214 do STJ - Superior Tribunal de Justíça, que diz: "O fiador na locação não responde por obrigações resultantes de aditamento ao qual não anuiu". A respeito do questionamento, é correto afirmar que:
- o fiador não poderá responder pela ação, pois sua responsabilidade e obrigação se extinguiram ao final do prazo de 30 meses, devendo ser excluído da lide, prosseguindo apenas em face do inquilino.
- o STJ modificou seu entendimento, pela validade de cláusula de prorrogação automática de fiança na renovação do contrato principal, sendo que a exoneração depende de notificação do fiador.
- o prazo do contrato é de 90 meses, e apenas há um fracionamento de períodos para facilitar que as partes o encerrem se assim desejarem, de sorte que não aplica a Sumula 214-STJ.
- a responsabilidade do fiador não pode ser presumida, mesmo em se tratando de prorrogação automática, ficando mantido e aplicável o entendimento da Súmula 214 - STJ.
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Gabarito
B
Comentário do professor
A alternativa correta reflete a mudança jurisprudencial do STJ, consolidada na Súmula 656: é válida cláusula que prevê a prorrogação automática da fiança quando o contrato principal se renova, de modo que a garantia acompanha a locação até a efetiva devolução das chaves.
Na prática, se o contrato prevê responsabilidade do fiador até a devolução do imóvel, ele permanece solidariamente responsável pela dívida do locatário enquanto a locação vigorar por prorrogação automática.
A exoneração do fiador não ocorre automaticamente; exige-se notificação do fiador nos termos do art. 835 do Código Civil. Mesmo após notificado, há efeitos temporais previstos na legislação locatícia, razão pela qual a atuação do fiador requer observância desses prazos processuais e legais.
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