Questão FC889399
Fernanda celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento residencial ainda em fase de construção, firmado com a construtora Alfa Empreendim
Lei nº 8.078/1990 - Código de Defesa do Consumidor (CDC)
FGV · 2026
Fernanda celebrou contrato de promessa de compra e venda de unidade imobiliária em empreendimento residencial ainda em fase de construção, firmado com a construtora Alfa Empreendimentos S/A.
O contrato previa prazo de entrega da obra em 36 meses, com tolerância de 180 dias. Também estabelecia cláusula penal moratória exclusivamente em desfavor da compradora, aplicável no caso de atraso no pagamento das parcelas.
Transcorrido o prazo contratual acrescido do período de tolerância, a obra permaneceu inacabada por mais de um ano, impedindo a imissão da compradora na posse do imóvel. Diante disso, Fernanda ajuizou ação judicial pleiteando indenização pelo atraso na entrega da obra, requerendo a aplicação da cláusula penal contratual em desfavor da construtora, por analogia.
A construtora contestou alegando que a cláusula penal foi pactuada exclusivamente para o inadimplemento do comprador e que não poderia ser aplicada contra o fornecedor.
Com base no caso narrado, considerando as normas do Código de Defesa do Consumidor e o entendimento do Superior Tribunal de Justiça, assinale a afirmativa correta sobre cláusula penal em contratos imobiliários.
- A cláusula penal contratual pode ser aplicada apenas ao comprador, pois foi pactuada exclusivamente para o caso de inadimplemento das obrigações assumidas pelo consumidor.
- A cláusula penal contratual deve ser aplicada apenas ao vendedor, pois o atraso na entrega do imóvel caracteriza inadimplemento absoluto do fornecedor.
- A cláusula penal contratual estipulada exclusivamente contra o comprador pode ser invertida em favor do consumidor em caso de atraso na entrega do imóvel pela construtora.
- A cláusula penal deve ser declarada integralmente nula, pois viola o princípio da igualdade contratual nas relações de consumo.
- A aplicação da cláusula penal em desfavor da construtora depende de revisão judicial prévia da validade do contrato.
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Gabarito
Certo
Comentário do professor
Ao firmar contrato de adesão entre comprador e construtora, uma cláusula penal prevista apenas para punir o inadimplemento do adquirente não pode operar em caráter discriminatório. O Superior Tribunal de Justiça consolidou o entendimento de que, diante da vulnerabilidade do consumidor e do princípio do equilíbrio contratual do Código de Defesa do Consumidor, essa cláusula deve ser considerada para a fixação da indenização pelo atraso da construtora.
Na prática, ocorre a inversão da cláusula penal: o valor pactuado a título de multa pelo comprador pode ser utilizado como parâmetro para condenar o fornecedor pelo atraso na entrega, assegurando função compensatória e desestimulando o inadimplemento do vendedor.
Esse tratamento busca igualdade de obrigações e proteção do consumidor em contratos padronizados.
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