Qual é o requisito essencial para que a promessa de compra e venda gere direito real de aquisição ao promitente comprador?

Resposta

Para que a promessa de compra e venda gere direito real de aquisição, é imprescindível o registro do contrato no registro de imóveis.

Sem o registro, a promessa produz apenas efeitos obrigacionais, ou seja, é apenas uma obrigação pessoal entre as partes, sem vincular terceiros. A cláusula de arrependimento não influencia a existência do direito real, pois o que confere a característica real ao direito do promitente comprador é exclusivamente o registro imobiliário. Assim, o promitente comprador só terá direito real após o contrato ser registrado.

Exemplo: Suponha que uma empresa e um comprador firmem uma promessa de compra e venda de um terreno, sem cláusula de arrependimento, mas deixem de registrar o contrato no registro de imóveis. Nesse caso, se outra pessoa adquirir o imóvel posteriormente e registrar o título, esta terá direito real sobre o imóvel diante de terceiros, enquanto o promitente comprador terá apenas um direito pessoal contra a empresa vendedora, podendo cobrar judicialmente o cumprimento do contrato, mas não poderá reivindicar o imóvel perante terceiros.