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Questão FC601119

Segundo o entendimento do STJ, no caso de simulação do preço em compra e venda de imóvel sob locação, em que o valor declarado na escritura pública é inferior ao efetivamente ajust

Das Várias Espécies de Contrato (arts. 481 a 853)

CEBRASPE (CESPE) · 2025

Segundo o entendimento do STJ, no caso de simulação do preço em compra e venda de imóvel sob locação, em que o valor declarado na escritura pública é inferior ao efetivamente ajustado entre as partes, o direito de preferência do locatário deve ser exercido com base no valor

  1. médio entre o declarado e o real, de modo a evitar o enriquecimento sem causa de qualquer das partes e a resguardar o equilíbrio contratual.
  2. efetivamente pago pelas partes, ainda que diverso do constante na escritura, pois a boa-fé do locatário prevalece sobre a formalidade registral.
  3. declarado no ato levado a registro, como forma de preservar a segurança jurídica, a boa-fé objetiva e a legítima expectativa gerada pela publicidade do ato.
  4. de mercado, aferido por perícia ou avaliação oficial, pois o preço simulado descaracteriza a manifestação de vontade legítima das partes.
  5. pactuado verbalmente entre as partes, ainda que não conste do instrumento público de compra e venda, uma vez que o locatário tem o direito de adquirir o bem nas mesmas condições da venda real.
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Gabarito

Certo

Comentário do professor

O STJ entende que, quando há simulação do preço numa compra e venda sob locação, o exercício do direito de preferência pelo locatário deve considerar o valor declarado no ato levado a registro.

Essa solução visa preservar a segurança jurídica e a boa-fé objetiva dos terceiros que se pautam pela publicidade do registro. A escritura pública registrada cria uma expectativa legítima sobre os termos do negócio, e admitir revisão do preço anunciado vulneraria a confiança depositada na publicidade registral.

Assim, o valor constante do registro delimita a base para o direito de preferência, garantindo estabilidade nas relações jurídicas e proteção a quem confia nos atos formalmente publicados.

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